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房贷如何修炼成调控楼市的“那只手”(2)

发布时间: 2020-06-04 16:25:41

提息、严控首付比例,力度决定楼市走向

宽松的信贷政策伴随楼市上涨的脚步,同样也担负起了拦住楼市向前爆冲的任务。

2009年,面对楼市价格的暴涨,央行再次率先出手。将首套房首付比例调整为30%以上,对于贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。同时对于购买第三套及以上住房进行了严格限制。

看似重磅的调整难以拦住已如“出闸猛虎”的房价。2010年,央行再次出手,对于第三套及以上住房实施全面停贷。2010年9月29日出台的新国五条,也同样对房贷政策进行了严格规定,对非本地居民暂停发放购房贷款,禁止消费性贷款用于购买住房等一系列房贷政策对投资需求进行了围追堵截。楼市的脚步终于放慢了下来。

2011年,楼市的房贷调控政策再次升级,差别化信贷政策执行更加严格,二套房首付比例首次提升至60%。此后,史上最严格的房贷政策一直在延续,直到“9·30新政”的出台。

虽然相比限购政策,房贷作用并未显得那么立竿见影,但作为楼市调控的重要工具,房贷及背后银行和开发商的信贷政策一直在影响着楼市。尤其是在遏制楼市价格快速上涨时,有业内人士就表示,能否真正起到作用,就看银行执行的力度,对于房地产这种资金密集型企业,信贷政策是左右公司发展的重要砝码。以2011年为例,严格的信贷政策堵塞了开发商的融资渠道,开发商资金链的频频告急才是降价销售的导火索。而2014年楼市的低迷,背后也是信托融资、银行开发贷款的收紧,资金的紧张束缚了开发商的手脚,楼市整体也陷入停滞。

终结下跌趋势的“9·30新政”,其中重要的部分是央行提出为银行增加资金来源的融资发行渠道。鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。房地产市场的资金池因此放大,楼市的全面回暖自然有了基础。

经历过2014年以来的连续5次降息,房贷利息已经降至历史最低点,多家机构都认为,楼市已经进入贷款的政策红利期,宽松的贷款政策让短时间内楼市的火热失去了悬念。

2008年以来重要房贷政策盘点

2008年

1.将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

2.最低首付款比例调整为20%。

3.要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。对居民首次贷款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持,对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。

2009年

1.对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;

2.对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

3.贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

2010年

1.对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

3.4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

2011年

央行在这一年进行了三次加息,6次上调存款准备金率,同时再次提高了二套房的首付比例,具体政策为:1.对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2012年

1.二套房新政首付提至六成。

2.税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。

3.受经济下滑影响,央行连续两次下调人民币存贷款基本利率,间接刺激了住房消费。

2013年

房地产调控进一步升级,包括税收、信贷都进行了调整。1.对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。2.对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3.各地纷纷出台细则,“沪七条”、“穗六条”及“深八条”政策要求二套房首付比例提高到70%。

2014年

“9·30”新政出台,首套房认定标准首次从“认房又认贷”调整为“认贷不认房”,利率下限恢复至基准利率0.7倍,但实际执行中,没有商业银行触及优惠下限。具体政策为:1.对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2.对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再购买第二套房执行首套房贷款政策。

2015年

截至9月,央行在这一年已经进行了四次降息,贷款基准利率、公积金利率降至历史最低,85折优惠逐步成为房贷市场的主流折扣。二套房最低首付比例调整为不低于40%,对于二套房利率水平取消了上浮1.1倍的硬性规定,交由商业银行自行决定。