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央行、银监会房贷新政点评:改善供需关系,稳定资产价格

发布时间: 2020-06-04 16:33:32

事项:

9月30日央行和银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》:

(1)在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%;(2)按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方的沟通,根据辖内不同城市情况,在国家统一信贷政策的基础上,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

此外,住建部、财政部和央行于9月29日发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,要求提高实际贷款额度、设区城市统筹使用资金、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务、简化业务审批要件等,自2015年10月8日起执行。

评论:

旨在稳定房地产市场、促进经济稳增长

房贷新政旨在支持居民基本住房需求,稳定房地产市场、促进经济企稳。首套普通住房的商业性个人贷款最低首付比例由30%下调至25%,这是自去年9月以来的第四次住房信贷政策调整,前三次主要围绕二套房实施放松政策,而这次则是针对首套住房商业贷款的优惠政策,通过支持居民基本住房需求进而稳定房地产市场的意图明显。考虑到宏观经济依旧疲软,而今年以来房地产开发投资增速持续回落,1-8月全国房地产开发投资同比名义增长3.5%,较1-7月下降0.8个百分点,促进经济企稳回升亦成为此次新政的题中之义。

银行对按揭投放相对乐观,非限购地区房市供需改善需以时间换空间

新政仅针对非限购城市,银行执行成为影响政策效果关键因素。

(1)从银行的角度,其更偏好北上广深等一线城市的住房资产,而对其他城市尤其是三四线城市则相对谨慎;(2)从购房者的角度,首套房首付比例下调、提高公积金实际贷款额度(月还款额与月收入比上限、贷款偿还期限延长等)、推行异地公积金贷款业务的政策组合预计将有望刺激购房需求。

因此本轮放松政策效果将取决于银行对房贷投放的安排与控制。

从银行角度,按揭贷款投放意愿相对其他行业更乐观,这是由较低的资本占用和良好的风险底线决定的。数据来看,尽管近年来房地产投资增速持续下滑,但居民中长期贷款却一直保持稳定,2013年以来每月新增居民中长期贷款基本在2000亿左右。不过我们认为,非限购城市的房地产市场偏低迷主要是由于房屋供求关系恶化所致,因此需要通过时间来换取空间,但金融放松对于资产价格料将形成支撑,金融风险有望进一步化解。整体而言,预计按揭贷款规模将保持平稳增长格局。

新政有助资产价格稳定和金融风险防范,未来房贷政策仍有继续放松空间

此次房贷放松政策:(1)有助稳定房地产市场和金融资产价格、防范系统性金融风险,同时对于稳定银行资产质量预期亦有积极影响;(2)对宏观经济而言,短期内亦有望带动房地产投资与固定资产投资,助力经济稳增长。

相比于20%的历史最低水平,目前首套房首付比例仍有下调空间;考虑到住房市场尤其是非一线城市的住房市场依旧偏弱,不排除未来继续放松的可能。

基本面改善仍需长期政策支持,当前银行股投资取决于三个因素

短期看对银行而言,一方面住房按揭规模有望平稳增长,对收入端影响中性,另一方面新政有助稳定住房市场,进而稳定银行与住房相关资产质量预期;但房地产市场的黄金时期已经过去,经济增长、风险缓释、基本面改善仍需长期政策支持。当前银行股投资取决于三个要素:(1)宏观经济与企业盈利的变化,影响银行基本面;(2)自上而下的金融改革,影响银行转型进度;(3)自下而上的转型,影响银行商业模式。其中,在第一和第二维度的经济稳增长与改革方面,目前属于观望期,建议关注落地进展和实施效果;在第三维度的经营转型方面,许多银行已经在悄然推进,包括国际化、多元化与互联网化。组合为:北京银行、平安银行、兴业银行、招商银行、交通银行。