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发布时间: 2020-06-04 16:03:19

“国五条”政策的出台,让很多有现房交易的市民揪心,也有一部分人想尽办法避开20%的交易税。那么,对于银行来说,什么样的房子称之为“二套房”,二套房贷款和新房贷款有哪些不同,如何顺利申请二套房按揭贷款,这些,您都了解吗?

省城银行贷款

政策暂未有变

根据新“国五条”细则,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,一石激起千层浪,近日,有市场传言称,二套房贷款政策或进行调整,首付比例及利率都将上调。

近日,记者走访省城各个银行了解到,自“国五条”出台后,到银行咨询个人住房贷款的市民不少,许多人都想了解,二套房首付及贷款利率有没有上调,如果二套房首付上调、利率进一步上浮,再加20%的个人所得税,买卖二套房的压力就太大了。

对此,省城各银行个人贷款中心的工作人员皆表示,目前并未接到通知,现在二套房贷款政策仍按照“二套房贷款首付6成,利率上浮10%” 的政策执行。

银行认定为二套房

的七种情况

父母名下有住房,以未成年子女名义再购房。根据新的政策,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被划为家庭范畴的,所以,以未成年子女的名义申请贷款购房时,就会按照二套房政策执行。

未成年时名下有房产,成年后再贷款购房。如果按过去的政策,未成年时名下的房产只要没贷款,再申请房贷不算二套房,但根据目前银行“认贷又认房”的政策,如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房的,将按照二套房的政策执行。

个人名下有全款购买的住房,再贷款购房。过去只“认贷”,这种情况不算二套房,但现在加了“认房”,虽然没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房。

个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房。目前,银行对二套房认定是“认房又认贷”,也就是说,虽然贷款买的房产出售以后,家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款记录,再申请房贷也会被算做二套房。

首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款。目前,公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷记录,不论房贷是否结清、房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算做二套房。

婚前一方曾贷款购房,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有在一起。银行在批贷时除要求借款人提供户口本外,还会要求借款人提供婚姻状况证明,夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起,但在民政局有过结婚登记,而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的,所以,另一方再购房时也会被算作第二套房。

婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房。只要央行的征信系统中能够查到房贷记录,那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房,这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付之东流。

如何办理按揭房贷

人们的收入始终无法追赶上房价上涨的节奏,甚至会越拉越远,那么对于刚需购房者来说,通过申请银行按揭住房贷款是实现住房梦的唯一途径。

确定房产。购房者如果想获得房屋的银行按揭,在选择房产时应着重了解这方面的内容,在广告中或通过销售人员的介绍,购房者得知,一些房产可以办理按揭贷款时,还应进一步确认房地产开发商建设的房产是否已获得银行的支持,以保证银行按揭贷款流程的顺利。

提交按揭贷款申请。确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,购房者应向银行了解关于购房者获得银行按揭贷款支持的规定,准备有关材料填写《按揭贷款申请书》。

银行审核。银行受理购房者贷款申请后,要从民事行为能力、资格资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查以确认是否符合规定条件。

签订购房合同以及楼宇按揭合同。银行收到购房者递交的按揭贷款申请书和有关材料,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书,购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售销售合同》。购房者在签订购房合同并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关材料与房地产开发商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》,明确按揭贷款数额、年期利率、还款方式及其他权利义务。

办理抵押登记。购房者、房地产开发商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到当地区建委部门办理抵押登记备案手续,和期房在竣工后应办理变更抵押登记。

设立还款账户。购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,应在银行指定的金融机构开立专门还款账户并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款,银行在确认置业者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务并办理相关手续后,一次性将该贷款划入开发商在银行开设的银行监管账户作为置业者的购房款。

申请按揭贷款

的关键规则

很多购房者不知道购买二手房在申请贷款上与新房存在着较大的区别,银行为二手房提供贷款时往往对房屋本身和借款人都规定了较为严格的条件。

房屋评估值。银行对二手房贷款额度审批时,采用“房屋买卖合同价和评估值取低值”的原则,取两者之间的低炙以贷款成数即为房产的最高贷款额度,而房屋的评估值是以与贷款行合作的评估机构所提供的评估报告为准,评估价格主要考虑房屋的具体坐落位置、房屋面积、楼层、朝向、建成年代等综合因素,一般情况下,房屋的评估值要低于房产的成交价,通常低一成左右。

房屋建成年代。二手房与新房最大的不同在于建成时间不同,不同二手房的建成时间差距相当大,从新建一两年到建成四五十年不等,银行为保证贷款的安全性,在贷款审批时,要考虑这笔贷款标的物的建成时间,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤40年”,若借款人在2013年申请贷款,可以申请贷款的二手房建成年代至少要在1973年以后,但银行也会对二手房最早建成年代也有具体要求,例如,大部分银行要求申请贷款的二手房不能老于1985年,所以购房者在申请贷款时要了解每家银行的具体相关政策。

贷款银行。各商业银行服务特色不尽相同,贷款品种也有所差别,如果借款人在申请二手房贷款时,要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择,尽量选择银行网点多、还款方便,最好是工资卡所在的银行。