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五类房贷方式哪个最划算

发布时间: 2020-06-04 16:04:19

今年以来,特色房贷新品在市场频频亮相:固定利率房贷、双周供、接力贷款、以房养老“倒按揭”等层出不穷。但是,市民面对眼花缭乱的房贷产品,该如何选择却成了难题。

固定利率房贷 看准利率走势方可下手

适合人群:对利率未来预期处于上涨周期的客户,不妨选择固定利率房贷,可以规避利率上涨带来的风险。

政策解读:固定利率房贷不会“随行就市”,就是在贷款合同签订时,即设定好固定的利率,不论贷款期内利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息。据了解,光大银行目前在广州推出的固定利率房贷产品,根据期限分为5年(含)以下和5年以上至10年(含)两个期限,具体利率标准分别为5.94%和6.18%。

举例:以贷款50万元期限10年的房贷为例,从办理按揭后的第二年开始,如果央行每年加息0.25个百分点,浮动利率第10年的利息就为7.245%,而固定利率就算定为6.12%,10年下来,实行固定利率可节省31300元。

银行选择:光大、招行、建行。

专家提醒:固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率,对于打算提前还贷的人来说,选择固定利率贷款是不划算的。浦东发展银行广州分行房贷按揭中心林涛分析认为,固定利率贷款并不适合所有的买房人,市民如果选用这一方式,一定要对未来的市场利率走势作出正确的判断。如果您的判断背离了市场,可能会因此支付更多的贷款利息。

房贷双周供 供款期缩短利息大减

适合人群:收入相对稳定且希望加快房贷还款速度、缩短还款期限的客户。适用于期限较长的期供类房屋按揭、抵押贷款,如一二手楼的房屋按揭贷款及按月还款的房屋抵押贷款。

政策解读:所谓“双周供”是对应于“月供”而言的,指还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说,还款压力不变,但由于还款频率增加,贷款本金减少速度加快,这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息,同时,相应的供款期也会缩短,但每月供楼压力加大。

举例:市民选择双周供贷款50万元30年期,利率按照6.12%计算,那么每月需还款3036元,支付利息及本金总额为593117元。如果改为双周供,则每两周还款1518元,支付利息及本金总额是477931元,还款期缩短5年多,节省利息115186元。

银行选择:深发展。

专家提醒:新办理按揭业务的市民不用为选择双周供而支付额外的手续费,但老客户却需要,具体费用为(需转变还款方式)按揭余额的2‰,不足600元的按600元交纳。该行对此解释,由于老客户原来在该行已有了约定的还款方式,转换还款方式会产生工作成本等,因此需要收取费用。

此外,选择了双周供的买楼人还要注意逾期还款的措施也有所改变。双周供的逾期是指每两周应还款却没还的现象。一旦出现逾期,逾期利息将按合同约定的方式(双周)计算。

接力贷款 父母与子女还贷“捆绑”

适合人群:一类是父母作为借款人年龄偏大,按现行规定(借款人年龄+贷款年限≤65)可贷年限较短,月还款压力较大,希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限;

另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好,但目前收入偏低,按现行规定可贷金额较少,希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

政策解读:农行3月初推出的“父贷子还”的接力换贷是指所购房屋的所有权归子女(或子女与其配偶)所有,而借款人却是父母双方或一方与该子女。对于子女已婚的,其配偶也作为共同借款人。

该按揭贷款方式的出现,意味着原住房按揭贷款条件的年龄限制放宽了,即父母可与子女一起接力偿还住房贷款。换句话说,就是还贷期限拉长,其实质就是将本人和父母、配偶的还贷能力“捆绑”起来,将市民的购房梦变得更有现实性。

举例:市民陈先生今年55岁,月收入4000元,60岁退休后,月退休金2000元左右,他有一个儿子,月收入1500元左右。最近相中一套70平方米两居室,总房款为50万元,打算首付15万元,另外35万元想采取“父贷子还”。

农行有关人士指出,要减少利息支出,可尽量提高首付额度。以陈先生为例,他目前有积蓄20万元,采取等额本息还款法,贷款期限为20年,首付15万元,在20年的贷款期限内,利息支出额度相差32600.66元,这些款项完全可以用于简单装修时购买装修材料费用。

选择银行:农行。

专家提醒:老客户不能转办“接力”房贷;接力贷目前只在农行办理;已在农行办理其他形式房贷的老客户不论是父母方还是子女方,都不能转成“父贷子还”的方式。

住房抵押再按揭 房产可变为流动资金

适合人群:适用于已贷款买房后又想买车的市民,也适合那些有投资、创业等短期资金需求的市民。

政策解读:按揭住房可二次抵押“住房再按揭”,指的是居民用已抵押给银行的物业到银行办理再次按揭,银行将根据市场现状对其已按揭的住房进行评估,从而为客户增加一定的贷款额度。市民在向银行办理了最高额贷款业务后,客户可以自由将贷款用于购房、购车、装修、购买家电家具、旅游、上学等多种用途,而不必重新办理抵押登记。

举例:市民黄小姐几年前在市中心买了套价值100万元的房子,在银行贷款80万元后,现在那套房子已涨到130万元。最近,黄小姐需要资金20万元,搁在以前的话,按揭房不可能再向银行贷款。如今通过银行再按揭业务,黄小姐可以将房子在银行进行二次按揭,轻松增加20万元贷款。

如果新增贷款暂时不用,可存入银行房贷理财账户,银行对账户内资金将按一定比例视同提前还款,一个月下来获得的理财收益用于抵扣贷款利息支出。而当市民需要资金时,账户内资金又可随时使用,灵活方便。

选择银行:中行、建行。

专家提醒:广州不少房贷专家担心,银行如何把控好信贷资金的真实使用用途是关键。即要防止客户把抵押贷款用于股市、证券投资以及其他权益性投资,从而与国家有关法律、法规相抵触,这对银行来说是难点。

以房养老“倒按揭” 房贷考验生活观念

适合人群:“60岁前人养房,60岁后房养人”的“以房养老”观念,越来越受到人们关注。该方式适合“丁克”家庭或是子女较为富裕、老人比较开通的家庭、无儿女继承房屋的老年人。

政策解读:所谓“以房养老”,简单地说就是将已还清贷款的产权房抵押给银行,每月从银行“倒按揭”,领取一定金额的资金直至死亡,房产归银行所有。这种模式在国内其实已有先例,并得到了部分老年人的认同。

举例:如果你今年60岁,拥有一套价值60万元的住房,没有继承人或者不想让别人来继承,那么,你可以将房子出售给银行、房屋典当行等特殊机构,每月从该类机构领取一定数额的生活费,用于改善自己的生活。而在你去世后,这套房子就由那家机构收回,这是一种利用“倒按揭”方式获取养老资金的方法。

抵押选择:银行、保险机构、典当行。

专家提醒:对于“倒按揭”,国内各大银行和保险机构却“面露难色”。一方面,由于房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命难以预测。“倒按揭”的风险与日俱增。因此,如何确定“倒按揭”利率是一个很大的难题。另一方面,“倒按揭”要获得盈利至少10~30年,而银行基本上看中较快盈利的短期产品,因此对“倒按揭”难以产生兴趣。

银行业内人士也表示,如果没有国家政策扶持,减轻银行风险,“以房养老”很难短期内大范围推广。

如有购房问题请拨打热线:400-606-6969